镇政〔2016〕39 号 镇平县人民政府关于购买商品住房用于棚户区改造安置房和公共租赁住房的实施意见




各乡镇人民政府、街道办事处,县政府有关部门:
???? 为促进我县房地产市场平稳健康发展,加快保障性住房建设,根据《国土资源部住房城乡建设部关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国土资发〔2015〕37号)、《财政部住房城乡建设部关于印发中央财政城镇保障性安居工程专项资金管理办法的通知》(财综〔2014〕14号)、《河南省人民政府办公厅转发省住房城乡建设厅等部门关于促进房地产市场平稳定发展若干意见的通知》(豫政办〔2015〕48号)和《南阳市人民政府关于购买商品住房用于棚户区改造安置房和公共租赁住房的实施意见》(宛政〔2015〕51号)等文件精神,结合我县实际,制定本意见。
一、基本要求
(一)我县纳入国家2014-2017年度保障性住房建设规划并列入保障性住房年度计划的,适用本意见。
(二)本意见所称“购买商品住房”,指城市棚户区改造安置房或公共租赁住房购买主体,按照本意见规定的方式和程序,为棚户区改造征迁户购买安置房和公共租赁住房的行为。
本意见所称“购买主体”,指县政府指定的棚户区改造项目实施主体或公共租赁住房购买主体。
(三)各相关职能部门要各司其职,互相配合,确保安置房、公租房的购买和分配管理工作顺利进行,加强对保障性住房购买和分配的管理和监督。购买主体要拟制保障性住房的购买方案,对购买保障性住房的资金进行预算审核,采购房源以及其他保障性住房的统筹管理工作。保障性住房采购由购买主体委托政府采购中心采取政府采购方式进行。财政部门负责对保障性住房财政性购买资金使用进行监督检查。审计部门负责对保障性住房的购买工作进行审计监督,确保资金支出合理、使用得当。监察部门对保障性住房相关的工作进行监督检查。
(四)推行购买商品住房用于棚户区改造安置房和公共租赁住房坚持政府主导、居民自愿原则。
二、政策扶持
(一)按照《河南省人民政府办公厅关于推进政府向社会力量购买服务工作的实施意见》(豫政办〔2014〕168号)要求,棚户区改造已列入政府向社会力量购买服务指导目录。住房保障管理部门应公开择优选择棚户区改造实施主体,并与实施主体签订购买棚户区改造服务协议,优先安置房购买。
(二)我县纳入年度城市棚户区改造计划的棚户区改造项目,凡采取货币化安置的,中央、省级财政资金补助予以倾斜。同时,可按相关规定,申请国家开发银行、农业发展银行政策性贷款。
(三)普通商品房转化为安置房的按照《财政部关于做好城市棚户区改造相关工作的通知》(财综〔2015〕57号)规定执行相关税费减免政策。
(四)建立棚户区改造货币化安置项目“绿色通道”,尽量简化审批流程,加快以购代建方式筹集安置房源相关审批手续办理,缩短审批时限。
三、采购计划
(一)棚户区改造安置房的购买应充分尊重被安置居民意愿,先确定购买对象范围,再审慎、合理确定购买价格,由被安置居民自愿选择。购买主体应深入调研、摸清需求,统筹考虑房源的区位、户型、面积、装修、配套、入住时间等条件,本着切实改善居民居住条件的原则开展工作,制定安置房购买方案。
(二)公共租赁住房的购买应按照计划需求,购买主体制定公共租赁住房购买方案。
(三)保障性住房购买方案需报县政府批准。批准后,由购买主体具体落实采购房源的实际工作。
四、采购要求及方式
(一)合格的保障性住房房源应符合以下条件:
1.符合居民居住意愿;
2.棚户区改造安置房建筑面积在144平方米以下,公共租赁住房在90平方米以下的住房;
3.项目“五证”齐全(建设用地规划许可证、土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证),交房前应取得竣工验收备案证、人防许可证等符合办理产权证手续;
4.房屋主体封顶或达到直接入住或装修即住的条件,且小区基础设施完备,周边配套设施齐全;
5.无抵押、冻结、查封、权属纠纷等情况。
(二)为确保保障性住房购买房源供给,切实改善居民居住条件,主要以竞争性磋商的方式进行政府集中采购,由购买主体以招标公告的形式邀请拟购买区域内符合要求商品房的房地产开发企业投标的采购方式。
1.底价的确定。购买主体委托政府采购中标范围内有资质的评估机构对拟购买区域的商品房,综合考虑建设设计标准、地段楼层等因素进行价格评估(评估后也可参照该项目上年度同类商品房销售均价下浮不低于10%范围内进行确定),成立由物价局、审计局、财政局、房管局、监察局、定额站、反渎职局等部门组成的询价机构小组,与各房地产开发企业探询底价,询价结果提交县政府研究批复后,作为采购控制价。
2.中标人的确定。项目采购按照《政府采购竞争性磋商采购方式管理暂行办法》(财库〔2014〕214号)等文件规定的采购流程确定中标人。
3.签订购买协议。棚户区改造安置房的购买,根据采购中心出具的购买确认文件,由购买主体与开发企业签订购房意向性协议。协议应对以下事项作出约定:购买对象、购房户型、购买价格、购房地段、购房标准、购房款拨付进度、房屋质量要求、入住时间安排等。
被安置居民在确定的购买对象范围内,按照购买方案确定的程序,选择房源并签订购房合同。
公共租赁住房的购买,根据采购中心出具的购买确认文件,购买主体与开发企业签订购房合同。
五、资金支付
(一)购买主体按照被安置居民与开发企业签订的购买合同支付购房款,并合理控制支付进度,确保居民得到及时、妥善安置。
(二)被补偿人选择的安置房建筑面积总和原则上不得超出应安置建筑面积,在不需补缴房屋差价款和购房款不超过货币补偿的免征契税。超出应安置建筑面积的部分,由被补偿人按补偿方案规定的现金标准补缴,相关文件另有规定的除外。结算金额由被补偿人存入县政府指定账户。
(三)被补偿人选择安置房建筑面积的总和小于应安置建筑面积的。不足部分按项目补偿安置方案规定的货币补偿标准现金结算支付给被补偿人,并免征个人所得税,相关文件另有规定的除外。
(四)购买的公共租赁住房按照购买主体与开发企业签订的购房合同约定,经住房保障管理部门、财政部门审核,由政府保障性住房专项资金支付。
六、房源分配
(一)购买的棚户区改造安置房由购买主体严格按照县政府审查通过并予以备案的安置房具体分配实施方案,组织安置房分配工作。
(二)购买的公共租赁住房,由住房保障管理部门负责资格准入、分配入住、物业管理等工作。
七、其他相关要求
(一)住房保障管理部门依据本意见规定,结合保障性住房年度目标任务和项目具体情况,通过购买服务、择优选择棚户区改造实施主体,制定购买方案并组织实施。
(二)政府主导且资金已到位的城市棚户区改造项目,安置房房源以本意见要求购买为主。
(三)公共租赁住房建设原则上以配建为主,确实需要建设的,以本意见要求购买为主。
(四)本意见自印发之日起施行。
2016 年 5 月 25 日